Frequently Asked Questions
+ WHAT IS ZONING?
Zoning determines what use you can have on a property, such as a house or business. It also determines how tall a building you can construct on your property and how far away from the street it must be. Zoning also specifies how many signs a business can have and how big they can be.
The purpose of zoning is to achieve a community’s overall vision for its physical look and feel, as well as the shape of its future development. This is expressed in the San Joaquin 2035 General Plan. The purpose of the Title 9 Update is to conform the County’s Zoning and Subdivision Regulations in Title 9 with the General Plan, as required by California law.
+ CAN ZONING DICTATE ARCHITECTURAL DESIGN?
No. Zoning controls the building “envelope,” which includes the maximum height of the building and how far it must be set back from the property line. Zoning also controls certain features of a building, such as how much off-street parking is required, how landscaping is handled, and in commercial areas, what must be done to make a building more engaging for pedestrians.
Zoning does not determine a building’s architectural style and detailed design elements, such as colors and finish materials. However, zoning may include guidance on design and refer to design guidelines for areas of the County, such as Mountain Home or Stockton Metropolitan Airport, where more careful coordination of building design will support General Plan concepts.
+ DOES ZONING INTERFERE WITH THE FREE MARKET?
By regulating land use, zoning plays a role in shaping the outcomes of real estate development, affecting the “supply” side of the equation. This role is justified by the inability of the market to always ensure that public health, safety and welfare would be adequately protected without a set of rules. Zoning and subdivision regulations in Title 9 allow the County to coordinate public investments in infrastructure with expected development patterns set in the General Plan, and provides predictability to residents, businesses, property owners, and investors alike. Zoning cannot create a market for new development. For example, it cannot determine the exact mix of tenants in a private development or a new subdivision. It can, however, create opportunities for new development that the County wants under the General Plan or reduce barriers for desirable uses. It also can regulate certain land uses and activities which will always be inherently incompatible, will conflict with, and interfere with one another and therefore must be physically separated.
+ CAN ZONING TAKE AWAY MY PROPERTY RIGHTS?
No. Legal precedent ensures that land use regulations do not “take” property owners’ right to develop their property. Zoning can control the extent and type of development that may be permitted. In other words, an owner will not be able to develop a shopping center on property zoned for housing and vice versa. Limitations on the extent of development are most likely to become an issue in areas where sensitive environmental resources need to be protected or geotechnical hazards or flood hazards exist. In such cases, regulations will be limited to what is needed to protect the resource or limit development that might be subject to hazards. If complete preservation is necessary, the property must be bought by an entity wishing to preserve it.
+ WHY DOES SAN JOAQUIN COUNTY NEED ZONING?
The zoning provisions in Title 9 were last comprehensively updated in the 1990s, with piecemeal amendments thereafter, and does not reflect best zoning and planning practices that are appropriate for a county such as San Joaquin. It is not effective in implementing the land use and community design, health, transportation, economic development and safety goals in the 2035 General Plan and other County policies. The purpose of the Title 9 update is to create an innovative, integrated set of development regulations and general standards, that shapes future growth according to the community’s vision and the Board’s direction, is clear and easy to use, with web-based “interactive” features, and provides objective standards and criteria that result in high quality development.
+ WILL YOU BE REZONING MY PROPERTY?
The Title 9 Update is expected to result in revised procedures, revised zoning districts, revised development standards, and revised countywide regulations. This means that the rules that govern development may change throughout the county. Although some Zoning Map changes were adopted following General Plan adoption, additional amendments to the Zoning Map will be needed to be consistent with the General Plan, and a draft map will be presented for public review during the update process. It is reasonable to expect that there will be minimal zoning changes in established neighborhoods, where little or no new development is expected to occur. The map will also identify areas where overlay districts will apply, such as for flood hazards and land use compatibility around airports. If your property is in an area that will develop or redevelop in the future, the Title 9 update will affect you.
+ HOW CAN I PARTICIPATE?
The Title 9 Update project kicked off in May 2020. We are soliciting citizen participation in all phases of the project. Please visit the Meetings and Workshops page for details on upcoming events or contact us directly with your thoughts or questions. You can also submit your comments to us online and sign up for our e-newsletter.
The project team will be conducting a detailed evaluation of Title 9, studying typical types of development projects, discussing technical issues that commonly arise using the current regulations, and making field visits. As the project progresses, the community will be kept informed through this website and newsletters. There will be opportunities to make your voice heard at public meetings. Also, the Planning Commission will provide direction and feedback to the project team, and the Board of Supervisors will be briefed at key milestones.
+ HOW CAN I GET INVOLVED?
We are soliciting citizen participation in all phases of the Title 9 Update project. Please visit the Meetings and Workshops page for details on upcoming events or contact us directly with your thoughts or questions.
Preguntas frecuentes
+ ¿Qué es la zonificación?
La zonificación determina qué uso se le puede dar a una propiedad, como una casa o negocio. También determina la altura máxima de un edificio que se puede construir en su propiedad y la distancia que necesita tener de la calle. La zonificación también especifica cuántos rótulos puede tener un negocio y el tamaño permitido.
El propósito de la zonificación es manifestar la visión general de la comunidad para su aspecto físico y sensación, así como también la forma que tome su futuro desarrollo. Esto se expresa en el Plan General 2035 de San Joaquín. El propósito de la Actualización del Título 9 es adaptar los Reglamentos de Zonificación y Subdivisión del Condado en el Título 9 con el Plan General, según lo requiere la ley de California.
+ ¿Puede la zonificación decidir el diseño arquitectónico?
No. La zonificación controla el “sobre” del edificio, que incluye la altura máxima del edificio y la distancia apropiada de la línea de propiedad. La zonificación también controla ciertos elementos de un edificio, como, por ejemplo: cuánto estacionamiento fuera de la calle se requiere, cómo se maneja el paisajismo, y en las áreas comerciales, qué debe hacerse para que un edificio sea más atractivo para los peatones.
La zonificación no determina el estilo arquitectónico de un edificio y los elementos de diseño detallados, como los colores y los materiales de acabado. Sin embargo, la zonificación puede proveer una orientación sobre el diseño y referirse a normas de diseño para ciertas áreas del Condado, como Mountain Home o Stockton Metropolitan Airport, dónde una coordinación más atenta al diseño de los edificios apoyaría los conceptos del Plan General.
+ ¿Interfiere la zonificación con el mercado libre?
Al regular el aprovechamiento de tierras, la zonificación juega un papel en darle forma a los resultados de las urbanizaciones, afectando el lado de “suministro” de la ecuación. Se justifica este papel debido a la incapacidad del mercado para siempre asegurar la protección apropiada de la salud pública, seguridad y bienestar sin una serie de reglas. La zonificación y los reglamentos de subdivisión en el Título 9 le permiten al Condado coordinar las inversiones públicas en la infraestructura con los patrones esperados de desarrollo establecidos en el Plan General, y provee previsibilidad a los residentes, negocios, propietarios e inversionistas por igual. La zonificación no puede crear un mercado para el nuevo desarrollo. Por ejemplo, no puede determinar la mezcla exacta de inquilinos en una urbanización privada o nueva subdivisión. Si puede, sin embargo, crear oportunidades para nuevas urbanizaciones que desee el Condado bajo el Plan General, o reducir barreras para los usos deseados. También puede regular ciertos aprovechamientos de tierra y actividades que siempre serán inherentemente incompatibles, que estarán en conflicto con, o que interfieran una con otra y por lo tanto necesiten separarse físicamente.
+ ¿Puede la zonificación quitarme mis derechos de propiedad?
No. El precedente legal asegura que los reglamentos de aprovechamiento de tierras no le “quitan” a los propietarios de terrenos sus derechos de urbanizar su propiedad. La zonificación puede controlar el grado y el tipo de urbanización permitido. En otras palabras, un propietario no podrá urbanizar un centro comercial en propiedad zonificada para viviendas, y viceversa. Las limitaciones en el grado de desarrollo que tienen mayor probabilidad de presentar un problema son en las áreas donde es necesario proteger recursos ambientales sensitivos o donde existen peligros geotécnicos o amenazas de inundaciones. En tales casos, los reglamentos se limitarán a lo que sería necesario para proteger el recurso o limitar el desarrollo que podría ser susceptible a peligros. Si fuera necesaria la preservación completa de una propiedad, la entidad que la desee preservar necesitaría comprarla.
+ ¿Por qué necesita zonificación el condado de San Joaquín?
La última vez que se actualizaron extensamente las provisiones de zonificación en el Título 9 fue en la década de 1990 con enmiendas fragmentarias subsecuentes y no refleja las mejores prácticas de zonificación y planificación apropiadas para un condado como San Joaquín. No es efectivo para la implementación de la utilización de tierras y el diseño comunitario, la salud, el transporte, el desarrollo económico y las metas de seguridad en el Plan General 2035 y otras políticas del Condado. El propósito de la actualización del Título 9 es crear un conjunto de reglamentos de desarrollo y normas generales innovadoras e integrales, que le darán forma al crecimiento futuro de acuerdo a la visión de la comunidad y la dirección de la Junta, que sea clara y fácil de usar, con elementos interactivos basados en la web y que provea normas y criterios objetivos que resulten en una urbanización de alta calidad.
+ ¿Volverán a zonificar mi propiedad?
Se provee que la Actualización del Título 9 resultará en procedimientos, distritos de zonificación, normas de desarrollo y reglamentos modificados en todo el Condado. Esto quiere decir que las reglas que gobiernan el desarrollo podrían cambiar en todo el Condado. Aunque se adoptaron ciertos cambios en el Mapa de Zonificación después de la adopción del Plan General, se necesitarán enmiendas adicionales al Mapa de Zonificación para ser consistentes con el Plan General. Durante el proceso de actualización, se presentará un borrador del mapa para la revisión pública. Es razonable esperar que habrá cambios mínimos de zonificación en los vecindarios ya establecidos, donde no se espera mucho desarrollo nuevo. El mapa también identificará las áreas donde serán aplicables los distritos de superposición, como para peligros de inundaciones y compatibilidad de aprovechamiento de tierras alrededor de los aeropuertos. Si su propiedad está en un área que será urbanizada o reurbanizada en el futuro, la Actualización del Título 9 sí le afectará.
+ ¿Cómo puedo participar?
El proyecto de la Actualización del Título 9 se inauguró en mayo del 2020. Estamos solicitando la participación comunitaria en todas las fases del proyecto. Por favor visite la página de Reuniones y Talleres para más detalles acerca de los próximos eventos o contáctenos directamente con sus ideas o preguntas. También puede enviarnos comentarios e inscribirse para recibir nuestro boletín electrónico.
El equipo del proyecto estará realizando una evaluación detallada del Título 9, estudiando ejemplos típicos de proyectos de desarrollo, discutiendo temas técnicos que frecuentemente surgen al usar los reglamentos actuales y haciendo visitas de observación. A medida que progrese el proyecto, se le mantendrá informada a la comunidad mediante esta página web y nuestros boletines de noticias. Habrá oportunidades para expresar sus opiniones en nuestras reuniones públicas. Además, la Comisión de Planificación le proveerá dirección y comentarios al equipo del proyecto y se le informará a la Junta de Supervisores de los principales logros.
+ ¿Cómo puedo participar?
Estamos solicitando la participación de la comunidad en todas las fases del Proyecto de Actualización del Título 9. Por favor visite la Página de Reuniones y Talleres para más detalles acerca de los próximos eventos, o contáctenos directamente con sus ideas o preguntas.